2 de abril de 2020 |

Los efectos económicos del coronavirus (VII)

GUÍA RÁPIDA PARA CONOCER AL DETALLE LA MORATORIA HIPOTECARIA Y DE PRÉSTAMOS O CRÉDITOS SIN GARANTÍA HIPOTECARIA PARA PERSONAS FÍSICAS, INCLUIDOS PROFESIONALES Y EMPRESARIOS

El Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo estableció una moratoria del pago de la deuda hipotecaria para adquisición de vivienda habitual. El Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo ha modificado el anterior, ampliando los supuestos de la moratoria hipotecaria a los préstamos para adquisición de inmuebles en los que se ejerza una actividad empresarial o profesional, y para la adquisición de inmuebles destinados al arrendamiento. Igualmente, se ha establecido también una moratoria para el pago de préstamos o créditos sin garantía hipotecaria.

Tras este último Real Decreto-Ley, las medidas adoptadas han quedado determinadas en la forma que se expone a continuación.

I.- MORATORIA DE DEUDA HIPOTECARIA.

1.- ¿A qué préstamos hipotecarios les afecta la moratoria?

Esta moratoria afecta a los contratos de préstamos hipotecarios en los que sea titular una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, que tengan por objeto:

– La adquisición de vivienda habitual.

– La adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios y profesionales.

– La adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento, cuando se haya dejado de percibir la renta desde la declaración del estado de alarma (14 de marzo de 2020) o se deje de percibir hasta un mes después de la finalización de dicho estado.

2.- ¿Cuáles son los supuestos de  situación de vulnerabilidad económica que permiten la moratoria?

Las personas físicas que pueden acogerse a la moratoria deben cumplir de forma conjunta los siguientes requisitos:

  1. a) Que el deudor pase a estar en situación de desempleo, o si es empresario o profesional, que haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída sustancial de su facturación de al menos el 40%.
  2. b) Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria las siguientes cantidades:

– Con carácter general, tres veces el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que en la actualidad está fijado en 537,84 euros, es decir, que no superen la cantidad de 1.613,52 euros.

– El índice se incrementa en 0,1 veces por cada hijo miembro de la unidad familiar (1.774,87 euros en caso de un hijo, 1.936,22 euros para dos hijos, 2.097,58 para tres).

– En caso de familia monoparental, el incremento es de 0,15 veces por cada hijo (1.855,55 euros por un hijo, 2.097,58 en caso de dos hijos).

– El mismo incremento de 0,1 se aplica por cada persona mayor de 65 años que forme parte de la unidad familiar.

– Si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o de incapacidad permanente para el desarrollo de actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos por hijo.

– Si el deudor tiene una discapacidad intelectual superior al 33% o una discapacidad física o sensorial superior al 65%, el límite será de cinco veces el IPREM.

  1. c) Que el importe de la cuota del préstamo hipotecario más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija o móvil, y comunidad de propietarios, siempre que se refieran a la vivienda habitual) sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
  2. d) Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa en sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, entendiéndose por tal que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,3.

3.- ¿Quiénes forman la unidad familiar?

El deudor hipotecario y su cónyuge o pareja de hecho inscrita; los hijos, cualquiera sea su edad, que residan en la vivienda, incluyendo las situaciones de tutela, acogimiento familiar o guarda, así como sus cónyuges o parejas de hecho inscritas.

4.- ¿Qué pasa si soy avalista, fiador o hipotecante no deudor?

A los fiadores y avalistas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica se les aplicarán las mismas medidas que al deudor principal en lo que respecta a su vivienda habitual, cumpliendo los mismos requisitos que éste.

Podrán a su vez exigir al acreedor hipotecario que agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando hayan renunciado al beneficio de excusión en el contrato.

5.- ¿Cuándo se puede presentar la solicitud en la entidad bancaria?

Se puede presentar desde el día siguiente a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 8/2020, es decir, desde el día 19 de marzo de 2020, hasta un mes  después del fin de la vigencia del mismo.  En principio, esta disposición tiene un plazo de vigencia de un mes (hasta el 19 de abril), sin perjuicio de su prórroga, por lo que por ahora las solicitudes pueden presentarse hasta el 19 de mayo de 2020.

6.- ¿Qué trámites tienen que realizarse para que sea efectiva la moratoria?

La entidad acreedora dispone de un plazo máximo de quince días para implementar la medida.

La aplicación de la moratoria no precisa acuerdo entre las partes ni novación contractual, no obstante lo cual habrá de formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, inscripción que tendrá efectos frente a los acreedores intermedios incluso sin su consentimiento.

Los gastos notariales y registrales serán de cargo de la entidad acreedora.

No se pueden formalizar las escrituras mientras no se restablezca plenamente la libertad deambulatoria, pero será aplicable la moratoria sin necesidad de la firma de la escritura.

7.- ¿Cuánto durará la moratoria?

La moratoria tendrá vigencia durante un plazo de tres meses, prorrogables por acuerdo del Consejo de Gobierno.

8.- ¿Qué efectos tiene la moratoria?

Durante el plazo de la moratoria, se producirán los siguientes efectos:

  • Se suspende el pago de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado.
  • Será inaplicable la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo.
  • No será exigible la cuota hipotecaria (capital e intereses ordinarios), ni íntegramente ni en ningún porcentaje.
  • No se devengan intereses durante la moratoria.
  • No son aplicables los intereses de demora.

9.- ¿Qué documentos hay que acompañar con la solicitud de moratoria?

– En caso de estar en situación de desempleo, certificado de la entidad gestora de las prestaciones sobre la cuantía mensual que se perciba.

– En caso de cese de actividad del autónomo, certificado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria o del órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración del cese de la actividad presentada por el interesado.

– Libro de Familia o documento acreditativo de la pareja de hecho inscrita.

– Certificado de empadronamiento referido a la fecha de presentación de la solicitud y los seis meses anteriores.

– Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad laboral permanente.

– Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que formen la unidad familiar.

– Escritura de compraventa de la vivienda, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica,  y de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria sobre la misma.

– Si se trata de vivienda en alquiler, contrato de arrendamiento.

– Si no se dispone de algún documento, se puede sustituir por una declaración responsable y aportarlo en el plazo de un mes desde la finalización del estado alarma y sus prórrogas.

– Declaración responsable del deudor sobre el cumplimiento de las condiciones para ser considerada persona sin recursos económicos suficientes según lo determinado en el Real Decreto-Ley.

10.- ¿Qué consecuencias tiene la aplicación indebida de la moratoria por constatación posterior por la entidad bancaria del incumplimiento de los requisitos establecidos para tener derecho a la moratoria?

El deudor hipotecario será responsable en estos casos de los daños y perjuicios causados y de los gastos generados, sin que los daños y perjuicios puedan ser inferiores al beneficio obtenido por el deudor con la aplicación indebida de la moratoria.

También resultará responsable el deudor que voluntaria y deliberadamente busque situarse o mantenerse en los supuestos contemplados en la norma para obtener la aplicación de la moratoria hipotecaria.

II.- MORATORIA DE PRÉSTAMOS O CRÉDITOS SIN GARRANTÍA HIPOTECARIA

            1.- Quiénes pueden ser beneficiarios de esta moratoria?

Los beneficiarios son las personas físicas deudoras de préstamos o créditos sin garantía hipotecaria que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, debiendo cumplir conjuntamente los mismos requisitos establecidos para la moratoria hipotecaria, con la particularidad de que para el cómputo de la relación entre la cuota de la deuda y los ingresos netos de la unidad familiar, y del aumento del esfuerzo económico hay que tener en cuenta las siguientes circunstancias:

  • Si la persona es beneficiaria de una moratoria hipotecaria, no se tendrá en cuenta ésta para los cálculos indicados.
  • Si la persona beneficiaria está obligada al pago de una renta por arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquier otra financiación sin garantía hipotecaria, o de ambas, se tendrá en cuenta la suma de estas cantidades en sustitución de la cuota hipotecaria, aunque la renta haya sido objeto de moratoria.

2.- ¿A qué préstamos o créditos les afecta la medida?

Esta medida es aplicable a cualquier préstamo o crédito  sin garantía hipotecaria que estuviera en vigor a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020 (1 de abril de 2020), con independencia de la finalidad del mismo, siempre que la persona física titular se encuentre en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

3.- ¿Es aplicable a avalistas y fiadores?

Al igual que ocurre en el caso de la moratoria hipotecaria, se pueden beneficiar avalistas y fiadores siempre que sean personas físicas en situación de vulnerabilidad económica, con los mismos efectos que en el caso de la moratoria hipotecaria.

4.- ¿Qué plazo hay para presentar la solicitud en la entidad financiera?

Se puede presentar desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020, es decir, desde el día 1 de abril  de 2020, hasta un mes  después del fin de la vigencia del estado de alarma.

La solicitud debe ir acompañada de la misma documentación que se exige para la moratoria hipotecaria.

5.- ¿Qué tramitación tiene la solicitud para que la moratoria sea efectiva?

Presentada la solicitud por cualquier medio y acreditada la situación de vulnerabilidad económica, el acreedor debe proceder a aplicar la suspensión de forma automática, no requiriendo acuerdo entre las partes ni novación del contrato.

Sólo será preciso el otorgamiento de documento público cuando exista alguna garantía distinta a la hipotecaria que sea inscribible en registro público, en cuyo caso no podrá otorgarse hasta el pleno restablecimiento de la libertad deambulatoria, siendo los gastos a cargo del acreedor.

6.- ¿Qué duración tiene la moratoria?

Tendrá efectos desde la solicitud y durante un periodo de tres meses, ampliable por acuerdo del Consejo de Ministros.

7.- ¿Qué efectos tiene la moratoria?

Durante el plazo de la moratoria, se producirán los siguientes efectos:

  • Se suspende el pago de la deuda.
  • Será inaplicable la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo.
  • No será exigible la cuota (capital e intereses ordinarios), ni íntegramente ni en ningún porcentaje.
  • No se devengan intereses durante la moratoria.
  • No son aplicables los intereses de demora.
  • El plazo de duración del préstamo o crédito se ampliará por el mismo tiempo que dure la suspensión.

8.- ¿Qué consecuencias tiene la actuación fraudulenta del deudor?

Tendrá las mismas consecuencias que en el caso de la moratoria por deudas con garantía hipotecaria.

Es aconsejable que te asesores adecuadamente para adoptar la solución más adecuada a tu situación antes de que se vea comprometida irremediablemente.

LÓPEZ CANTAL ABOGADOS es una firma de referencia en el mercado jurídico con 50 años de experiencia y un elevado prestigio. Es un referente en el asesoramiento mercantil, empresarial y laboral.

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