2 de abril de 2020 |

Los efectos económicos del coronavirus (VI)

GUÍA RÁPIDA

En relación con los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el Real Decreto-Ley 11/2020 establece medidas en relación con las siguientes materias:

  • Suspensión de lanzamientos.
  • Prórroga de contratos.
  • Moratoria en el pago de la renta.
  • Aval del Estado para financiación del pago de rentas.
  • Ayudas para quien tenga problemas en la devolución de las ayudas de financiación para el pago de rentas.

1.- Personas beneficiarias de las medidas: situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

Salvo en el caso de la prórroga de los contratos, para la aplicación de las medidas recogidas en el Real Decreto-Ley 11/2020 se precisa que el arrendatario de vivienda se encuentre en situación de vulnerabilidad económica o social a causa del COVID-19, entendiéndose que deben cumplirse conjuntamentelos siguientes requisitos:

  1. a) Que la persona obligada al pago de la renta pase a estar en situación de desempleo, ERTE, haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, o por cualquier circunstancia similar haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos, de forma que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria las siguientes cantidades:
  • Con carácter general, tres veces el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que en la actualidad está fijado en 537,84 euros, es decir, que no superen la cantidad de 1.613,52 euros.
  • El índice se incrementa en 0,1 veces por cada hijo miembro de la unidad familiar (1.774,87 euros en caso de un hijo, 1.936,22 euros para dos hijos, 2.097,58 para tres).
  • En caso de familia monoparental, el incremento es de 0,15 veces por cada hijo (1.855,55 euros por un hijo, 2.097,58 en caso de dos hijos).
  • El mismo incremento de 0,1 se aplica por cada persona mayor de 65 años que forme parte de la unidad familiar.
  • Si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o de incapacidad permanente para el desarrollo de actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos por hijo.
  • Si el arrendatario tiene una discapacidad intelectual superior al 33% o una discapacidad física o sensorial superior al 65%, el límite será de cinco veces el IPREM.
  1. b) Que el importe de la renta más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y comunidad de propietarios de la vivienda habitual) sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Se entiende por unidad familiar el obligado al pago de la renta  y su cónyuge o pareja de hecho inscrita, los hijos, cualquiera sea su edad, que residan en la vivienda, incluyendo las situaciones de tutela, acogimiento familiar o guarda, así como sus cónyuges o parejas de hecho inscritas.

  1. c) Que el arrendatario o cualquiera de las personas que forman parte de la unidad familiar no sea propietario o usufructuario de una vivienda en España, excepto que se trate de una cuota alícuota de una finca adquirida por transmisión mortis causa. Se exceptúa del cumplimiento de este requisito a quien acredite la no disponibilidad de la vivienda de la que sea propietario o usufructuario por razón de separación o divorcio o por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o la vivienda sea inaccesible por razón de discapacidad de cualquiera de los miembros de la unidad familiar.

Para acreditar el cumplimiento de los requisitos, el arrendatario debe presentar al arrendador la siguiente documentación:

  • En caso de estar en situación de desempleo, certificado de la entidad gestora de las prestaciones sobre la cuantía mensual que se perciba.
  • En caso de cese de actividad del autónomo, certificado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria o del órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración del cese de la actividad presentada por el interesado.
  • Libro de Familia o documento acreditativo de la pareja de hecho inscrita.
  • Certificado de empadronamiento referido a la fecha de presentación de la solicitud y los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad laboral permanente.
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que formen la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor sobre el cumplimiento de las condiciones para ser considerada persona sin recursos económicos suficientes según lo determinado en el Real Decreto-Ley.
  • Si no puede aportarse alguno de los documentos, pueden sustituirse por una declaración responsable, y entregarlos en el plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma y sus prórrogas.

2.- Suspensión de lanzamientos.

Una vez que se alce la suspensión de los plazos procesales tras la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta que se encuentren en tramitación, el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida por causa del COVID-19 que le imposibilite acceder a una solución habitacional podrá acreditar esta circunstancia en el Juzgado, en cuyo caso se dará traslado a los servicios sociales y se procederá a la suspensión extraordinaria del lanzamiento por el tiempo estrictamente necesario según el informe de los servicios sociales, y en todo caso por un  periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020 (hasta el 1 de septiembre de 2020).

En el caso de que el arrendador se encuentre también en situación de vulnerabilidad económica, se comunicará este extremo a los servicios sociales para que se tenga en cuenta respecto al periodo máximo de suspensión y a las medidas de protección a adoptar.

3.- Prórroga de los contratos de arrendamiento.

Para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda (sea o no el arrendatario una persona en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19) cuyo plazo de prórroga obligatoria o tácita  finalice en el periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley (1 de abril de 2020)          y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, se establece la posibilidad de que se conceda una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses.

Debe ser solicitada por el arrendatario, y aceptada por el arrendador, por lo que no se establece con carácter obligatorio.

Dejando a salvo cualquier otro acuerdo entre las partes.

4.- Moratoria obligatoria de deuda arrendaticia en el caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o se considere gran tenedor, se establece la posibilidad de que el arrendatario en situación de vulnerabilidad  económica a causa del COVID-19 solicite un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Se consideran grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados.

El arrendatario debe solicitar la moratoria al arrendador en el plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley (hasta el 1 de mayo de 2020).

Si no existiese acuerdo entre las partes respecto al aplazamiento y fraccionamiento o condonación total o parcial de la deuda, el arrendador está obligado a elegir en el plazo de siete días laborables sobre la aplicación de alguna de estas opciones:

  • Aplicar una reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma, y en las mensualidades posteriores hasta un máximo de cuatro meses, si el plazo del estado de alarma resulta insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica causada por el COVID-19.
  • Una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de forma automática durante el estado de alarma, y en las mensualidades siguientes, mes a mes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica causada por el COVID-19, con un máximo de cuatro meses. El pago de la renta se fraccionará durante un periodo de al menos tres años, a contar desde que se supere la situación o transcurra el plazo máximo de cuatro meses, pero deberá producirse en todo caso dentro del periodo de vigencia del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas. El pago aplazado y fraccionado no devengará intereses ni supondrá penalización alguna para el arrendatario.

Si el arrendatario accediese al programa de ayudas transitorias de financiación para el pago de rentas, el aplazamiento y fraccionamiento quedará sin efecto a partir del mes siguiente a aquél en que el arrendatario tenga a su disposición la financiación.

5.- Modificación excepcional y extraordinaria de los contratos de arrendamiento, no obligatoria, en el caso de arrendadores distintos a los grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

En los casos de contratos en los que el arrendador no tenga la condición de gran tenedor o de empresa o entidad pública de vivienda, se establece la posibilidad de que el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19 solicite al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no hayan alcanzado un acuerdo respecto a un aplazamiento o condonación total o parcial de la renta.

La solicitud debe efectuarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, esto es, hasta el 1 de mayo de 2020, disponiendo el arrendador de siete días laborables para manifestar el aplazamiento o fraccionamiento que acepta o las medidas alternativas que está dispuesto a aceptar.

El arrendador no está obligado a aceptar ninguna medida, y en los casos de negativa, el arrendatario tendrá acceso a las ayudas transitorias de financiación para el pago de rentas que se acuerdan en este mismo Real Decreto-Ley.

6.- Línea de avales del Estado para ayudas transitorias de  financiación del pago de la renta.

Se establece el desarrollo de una línea de avales del Estado para que las entidades financieras puedan conceder ayudas transitorias de financiación para el pago de rentas de vivienda.

El arrendatario deberá estar en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

La finalidad exclusiva de la financiación será el pago de la renta devengada en un periodo máximo de seis meses.

La financiación la concederán las entidades financieras, sin que se devenguen gastos ni intereses.

El plazo de devolución por el arrendatario será de hasta seis años, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro.

7.- Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Se establece un programa de ayudas que se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, dirigido a los arrendatarios de vivienda habitual que tengan problemas para la devolución de las ayudas transitorias de financiación que hayan obtenido,  o para el pago total o parcial del alquiler, por no haber superado la situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19.

Estas ayudas podrán consistir:

  • Una cantidad de hasta 900 euros al mes.
  • Hasta el 100% de la renta.
  • Hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para afrontar el pago de la renta.

Estas ayudas deberán ser establecidas por las Comunidades Autónomas.

Es aconsejable que te asesores adecuadamente para adoptar la solución más adecuada a tu situación antes de que se vea comprometida irremediablemente.

LÓPEZ CANTAL ABOGADOS es una firma de referencia en el mercado jurídico con 50 años de experiencia y un elevado prestigio. Es un referente en el asesoramiento mercantil, empresarial y laboral.

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