22 de abril de 2020 |

Los efectos económicos del coronavirus (IX)

GUÍA RÁPIDA

El Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, estableció una serie de  medidas aplicables a los contratos de arrendamiento de vivienda, entre ellas una moratoria en el pago de la renta. El Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, en vigor desde el día 23 de abril, ha establecido una moratoria en el pago de la renta en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales comerciales, despachos, oficinas, etc.) o de arrendamiento de industria. Esta moratoria está sujeta al cumplimiento de los requisitos que se examinan a continuación.

1.- Autónomos: requisitos para ser beneficiarios de las medidas.

a) Estar afiliados y en alta a la fecha de declaración del estado de alarma (14 de marzo de 2020) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de Trabajadores del Mar, o en alguna de las mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que la actividad haya sido suspendida por la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente o las autoridades delegadas competentes al amparo de dicho Real Decreto.

c) Si la actividad que se desarrolla no ha sido suspendida por el estado de alarma, acreditar que la facturación en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento ha tenido una reducción de al menos el 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior (por ejemplo, si se solicita el aplazamiento en el mes de abril, la facturación del mes de marzo debe tener una reducción del 75% respecto a la media del primer trimestre del año 2019).

2.- PYME: requisitos para ser beneficiarios de las medidas.

a) Cumplir los requisitos establecidos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para poder formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, es decir:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000 €.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000 €.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que la actividad haya sido suspendida por la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente o las autoridades delegadas competentes al amparo de dicho Real Decreto.

c) Si la actividad que se desarrolla no ha sido suspendida por el estado de alarma, acreditar que la facturación en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento ha tenido una reducción de al menos el 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior (por ejemplo, si se solicita el aplazamiento en el mes de abril, la facturación del mes de marzo debe tener una reducción del 75% respecto a la media del primer trimestre del año 2019).

3.- Arrendadores obligados a aceptar la moratoria: grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

Están obligados a aceptar la moratoria en el pago de la renta, y por tanto deben aplicarla automáticamente,  aquellos arrendadores que tengan la condición de empresa o entidad pública de vivienda, o sean grandes tenedores.

Se consideran grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados.

Unicamente están exceptuados de la aplicación automática aquellos arrendadores que ya hubieran alcanzado con anterioridad un acuerdo de moratoria en el pago o de reducción de la renta.

4.- En qué consiste la moratoria.

La moratoria  se aplicará de forma automática durante el estado de alarma y sus prórrogas, y en las mensualidades siguientes, mes a mes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto causado por el COVID-19, con un máximo de cuatro meses.

El pago de la renta se fraccionará durante un periodo de dos años, a contar desde que se supere la situación causada por el COVID-19 o transcurra el plazo máximo de cuatro meses, pero deberá producirse en todo caso dentro del periodo de vigencia del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas.

El pago aplazado y fraccionado no devengará intereses ni supondrá penalización alguna para el arrendatario.

5.- Arrendadores distintos a los grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

En los casos de contratos en los que el arrendador no tenga la condición de gran tenedor o de empresa o entidad pública de vivienda, se establece la posibilidad de que el arrendatario que cumpla los requisistos indicados anteriormente solicite al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no hayan alcanzado ya un acuerdo respecto a un aplazamiento o rebaja de la renta.

El arrendador no está obligado a aceptar ninguna medida, quedando por tanto a la libertad de pacto entre las partes.

Dentro de este acuerdo, se podrá disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. En estos casos, el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo, o en lo que reste de vigencia del contrato si es inferior a dicho año.

6.- Plazo para solicitar la moratoria.

En todos los casos, el plazo para solicitar la moratoria en el pago de la renta es de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, esto es, hasta el 23 de mayo de 2020.

7.- Acreditación del cumplimiento de los requisites.

La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria u órgano autonómico competente sobre la base de la declaración de cese de actividad efectuada por el interesado.

La reducción de la facturación se acreditará inicialmente mediante declaración responsable del arrendatario en base a su información contable y de ingresos y gastos, sin perjuicio de que el arrendador pueda exigirle la exhibición de sus libros contables.

8.- Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria por constatación posterior del incumplimiento de los requisitos.

El arrendatario será responsable en estos casos de los daños y perjuicios causados y de los gastos generados por la aplicación de la medida.

Es aconsejable que te asesores adecuadamente para adoptar la solución más adecuada a tu situación antes de que se vea comprometida irremediablemente.

LÓPEZ CANTAL ABOGADOS es una firma de referencia en el mercado jurídico con 50 años de experiencia y un elevado prestigio. Es un referente en el asesoramiento mercantil, empresarial y laboral.

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