19 de marzo de 2018 |

¿Qué ocurre si hemos celebrado un contrato de compraventa sobre un inmueble y el comprador no paga el precio en el plazo pactado? El comprador podrá pagar el precio con posterioridad al plazo si no ha sido requerido notarial o judicialmente por el vendedor para resolver el contrato de compraventa, pudiendo obligar al vendedor a entregar el inmueble pese a haber cumplido fuera de plazo. En este caso, el contrato de compraventa será eficaz y producirá todos sus efectos jurídicos.

En general, el incumplimiento de un contrato faculta a la parte que sí ha cumplido a exigir que se cumplan sus acuerdos o a resolverlo, en cuyo caso podrá también exigir el abono de los daños que el incumplimiento le hubiera causado (art. 1.124 del Código Civil). En aplicación de este precepto, en la práctica es muy habitual pactar que el impago del precio de un contrato en el plazo pactado o el incumplimiento de cualquier otro pacto supone la resolución automática del contrato y la extinción de sus obligaciones. Sin embargo, esto no es posible si se trata de un contrato de compraventa de inmueble.

En la compraventa de inmuebles, incluso si el comprador ha incumplido su obligación de pagar el precio en el plazo pactado, no es posible resolver el contrato si el vendedor no requiere notarial o judicialmente al comprador la resolución de la compraventa. Así, el art. 1504 del Código Civil dispone que ¨en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial¨. Por tanto, si ante el incumplimiento del pago del precio el vendedor no efectúa este requerimiento, el comprador podrá pagar en cualquier momento y la compraventa del inmueble desplegará todos sus efectos jurídicos.

En la práctica jurídica es habitual que los vendedores, ante el impago del precio de la compraventa por los compradores, requieran la resolución de la compraventa por esta causa mediante burofax. Este tipo de comunicación acredita de forma fehaciente determinados extremos como remitente, resultado de la entrega, contenido literal íntegro de la comunicación identidad de quien la recibe, lo cual se certifica por el prestador del servicio postal y tiene eficacia jurídica. Es un servicio más económico que el requerimiento notarial, por lo que es muy utilizado en la práctica para resolver contratos por incumplimiento. Pese a ello, este no es el medio adecuado para resolver la venta de un inmueble.

La resolución mediante burofax no produce efectos en el caso de una compraventa de inmueble pues el art. 1504 del Código Civil exige que se haga mediante requerimiento notarial o judicial. El Tribunal Supremo ha establecido este criterio a través de su sentencia del Pleno de la Sala Primera de 4 de julio de 2011 (Rec. 2228/2006), dictada precisamente para fijar doctrina jurisprudencial en esta materia, conforme a la cual “no procede reconocer válidos efectos resolutorios al requerimiento efectuado por burofax, sino solo el que se hace por vía notarial o judicial”. Hasta esta fecha, el Tribunal Supremo y las diferentes audiencias provinciales habían tenido criterios discrepantes entre sí, pues algunas resoluciones otorgaban eficacia a la resolución practicada mediante burofax y otros se la denegaban pues entendían que el espíritu de la norma limitaba las posibilidades de notificación exclusivamente al requerimiento practicado por vía judicial o notarial.

Por tanto, si el vendedor quiere resolver el contrato de compraventa habrá de requerir por uno de estos medios la resolución al comprador que ha incumplido, pues en caso contrario este podrá continuar pagando el precio para consumar la compraventa al ser este contrato válido y eficaz y continuar vigente.

Un requerimiento notarial es un acta de notificación que tiene por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial e intimar al requerido para que adopte una determinada conducta (art. 202 del Reglamento Notarial), lo cual se realiza a través de notario con competencia territorial en el lugar del domicilio de la persona requerida. A diferencia del burofax, mediante el requerimiento notarial el requerido tiene derecho a contestar dentro de la misma acta de requerimiento, aunque está prohibido que introduzca en su contestación otros requerimientos o notificaciones que deban ser objeto de acta separada (art. 204 del Reglamento Notarial).

En conclusión, si el comprador no ha pagado el precio dentro del plazo pactado y el vendedor quiere resolver el contrato por esta causa, deberá requerir notarial o judicialmente al comprador la resolución del contrato. En caso contrario, este podrá satisfacer el precio y exigir la entrega y posesión del inmueble vendido pues el contrato de compraventa seguirá vigente, será eficaz y producirá todos sus efectos.

Javier López-Cantal Marín

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